一周樓市:去庫存仍是當前樓市主旋律

發布時間:2015-11-18 11:33:18  |  來源: 中國行業網

  風云變幻,誰主沉浮?如今的樓市如同好萊塢大片,走勢跌宕起伏,引來前所未有的關注。小編帶你走進一周樓市,看樓市風云變化。

   庫存“兩極分化”火炬區眾多樓盤“斷貨”

  日前,深中通道再次成為全省乃至全國焦點。記者11日從中山市政府獲悉,深中通道已初步納入國家“十三五”重點項目,工程可行性研究報告通過專家評審,成為國務院近期建設督辦項目。

  隨著深中通道等重大交通基礎設施在“十三五”期間啟動建設,中山對外交通發展將迎來黃金時期,區位競爭優勢進一步提升。那么,中山這個一直以來的“房價洼地”,是否會因此邁入“量價齊升”的新階段?

  A.火炬區樓價同比升一至三成

  數據顯示,今年的“金九銀十”中山商品房月均銷售量均已過萬套。而這樣漂亮的成績單,對于最近一年的中山樓市來講,并不是“金九銀十”才有的專利。“深中通道”這四個字逐漸走進深圳和中山市民的視野之后,中山樓市就正式邁出熱銷的步伐,整個中山樓市也以此為轉折點逐步回暖。

  合富輝煌中山公司市場研究部經理謝仲娟告訴記者,受到深圳客影響,火炬區部分樓盤一個月成交量可達100多套。當前火炬區樓盤基本都超量完成銷售任務,部分甚至提前把明年的體量也消化完。

  隨著火炬區樓盤銷售量大幅度提升,樓盤價格也跟著水漲船高。當前火炬區樓盤價格與去年同期相比,均有10%—30%的升幅。例如,萬科柏悅灣去年年底樓盤銷售價格為6280元/平方米,如今,樓盤價格早已大幅度飆升。記者打電話到該樓盤售樓部咨詢得知,當前該樓盤已經沒有對外銷售的房源,只能通過提前預訂,且房價達到8000元—10000元/平方米。

  量價的大幅度提升,讓本來被邊緣化的火炬區地皮也變得寸土寸金。如今,城區很多地產項目都將火炬區樓盤列為競爭對象。雅居樂相關負責人表示,未來公司的拿地政策雖然趨向謹慎,但中山仍將是該公司開發布局的重要城市之一。

  B.產業轉移將釋放鎮區需求

  顯然,深圳客的腳步已經不局限在火炬區,而是輻射中山主城區尋找新樓盤。對中山城區、泛城區的房源來說,雖然無法像火炬區一樣“近水樓臺先得月”,卻擁有全市最好的教育、醫療、政府等資源,未來也將成為承接深圳客的重要地盤。

  例如,今年10月份,因為火炬區“缺貨”,深圳客開始轉戰中山路和博愛路沿線項目,東區成交環比上漲62%。去年年初,位于博愛路七路的君華硅谷曾推出特價房3980元/平方米起,不久前記者致電該樓盤得知,當前其售價已達5300元/平方米,而且還要等到明年3月才有新房推出。

  業內人士分析,從更長遠的角度看,未來深中通道的開通,勢必會引起深圳產業轉移,帶動更多深圳人口在中山落地生根。正如番禺對于廣州的意義一樣,當深圳人習慣將中山當作自己的“后花園”時,不僅僅是中山城區、泛城區的樓盤,連中山各個鎮區的樓盤都可能成為深圳人搶奪的地盤。那時候,中山無論是房價還是銷售量,都可能迎來大跨越。

  有房地產商向記者算了一筆賬:當前,深圳常住人口1000多萬,將近三2/3的人買不起房子,這意味著深圳有800多萬的人口需要外溢購房。“中山常駐人口是300多萬,如果能承接深圳1/3的外溢人口,中山的樓盤購買力就差不多翻了一番。”

  C.樓市格局5年內或難改變

  雖然中山目前多了深圳客的大力支持,但中山樓盤庫存量“兩極分化”的現象也讓人捏了一把汗。

  作為中山樓盤銷售的主力軍,目前火炬區許多樓盤均已“斷貨”,不少房地產商表示,預計明年2月份才能再推新房。火炬區的“缺貨”,將在一定程度上影響整個中山樓市的樓盤銷售量。記者從位于東區核心的保利林語售樓部得知,該樓盤從9月底就已經斷貨,要到2017年底才能有新貨上市,當前只能通過認籌的方式預訂,毛坯房價達6500元—7000元/平方米,比今年上半年每平方米高出1000多元。

  就在火炬區出現嚴重“缺貨”的時候,中山樓市另一種“異象”也隨著出現了。鎮區庫存嚴重、房價持續低迷……這是近年來中山樓市看似繁華背后潛藏的陰影。

  立足于中山本地,今年10月份,中山各鎮區成交排名中,坦洲鎮成交1683套,共15.8萬平方米,位于鎮區排名榜第一;火炬開發區成交1541套,共15.25萬平方米,排名第二;東區成交1234套,共9.63萬平方米,位列第三。

  這“三甲”背后蘊含著當前中山樓市銷售情況的一個慣例:當前,中山已經形成三足鼎立的形勢。坦洲的主要客源來自珠海,火炬區的主要客源是深圳客,而市區樓盤銷售量則更多代表市民的剛需趨勢。但對于不少鎮區而言,似陷入庫存量巨大而無處消化的尷尬。

  記者走訪發現,位于橫欄鎮長安北路的勝球陽光花園,在橫欄鎮的樓盤中并不算差,但由于該鎮庫存較大,當前該樓盤銷售的起步價為4300元/平方米,均價也僅僅是4800元—4900元/平方米,仍未能突破“5”字大關。在全市層面,以今年9月的數據為例,該月份共計13個鎮區成交環比下降,分別是南頭鎮、神灣鎮、東區、三鄉鎮、坦洲鎮、南朗鎮、西區、民眾鎮、板芙鎮、阜沙鎮、南區、東鳳鎮、黃圃鎮。因此,不少業內人士認為,無論立足于當前的大環境,還是中山本身,未來5年里中山樓市的格局都難有大改觀。

  專家觀點

  中山經濟研究院院長梁士倫:

  未來房價穩中有升 鎮區應有序開發

  當前中山的房價處于珠三角的“洼地”,與廣州、深圳相差巨大。但另一方面,中山無論是經濟還是環境,均聚集諸多利好因素。在這種背景下,一旦深中通道建成并順利通車,深中同城將成為現實,兩地的生活方式和工作模式也會隨著相互滲透。

  當前,深圳房價遠遠高于中山,在深圳工作的大量年輕人均難以承受深圳過高的房價。一旦深中同城,中山的房價將對深圳的剛需人群有巨大的吸引力,將吸引大批深圳客過來中山購房置業。因此,未來中山樓市毫無懸念會穩中有升。

  對于大多數人較為擔心的,當前中山鎮區庫存巨大、難以消化的問題,其實,從中山本身來講,中山的地域較小,鎮區之間的經濟差距也不大。隨著深中通道、中開高速、深茂鐵路等一大批交通項目的建成通車,中山的交通將會變得更加便捷,外來因素對中山樓市的影響也會逐漸從火炬區、東區向鎮區輻射擴展。

  因此,盡管當前中山鎮區樓市庫存巨大,但未來發展趨勢同樣備受看好,房價預計也會出現緩慢提升。對于鎮區來講,當前,房地產的開發程度相比產業發展程度較為超前,因此未來在樓市開發方面需適當放慢速度,通過有序開發讓樓市逐漸步入良性循環。

  評樓說市

  要讓“外來客”變成“回頭客”

  隨著中山周邊交通不斷完善,外界滲透力量不斷增強,未來中山樓市的前景無疑是美好的。不過,當前我們能看到的只是曙光,遠遠沒有艷陽高照。

  筆者有一位在珠海上班的朋友,花了60萬元在坦洲買了一套房子。居住了之后發現,教育配套無法滿足孩子的上學需求。為了孩子的明天,朋友只能咬一咬牙,花重本在珠海又買了一套學區房。

  由此及彼,相信不少在坦洲買房的珠海客戶都會碰到類似情況。固然,良好的區位優勢讓坦洲“近水樓臺先得月”,不過,從長遠的角度來講,為居住者提供舒適的環境和到位的配套服務,才是留住外來人才之根本。

  隨著外來置業人群的不斷增加,近段時間以至更長遠的未來,中山各鎮區的利好將越來越多。例如,在中山南部,坦洲、三鄉鄰近珠海,且樓價比珠海低很多,吸納了大量珠海置業者;在中山東北部,三角、橫欄片區緊鄰廣州番禺、南沙,使得番禺、南沙置業者轉移陣地;在中山泛城區,火炬區隨著深中通道即將開通的利好消息,已被深圳客搶購一空。未來,倘若中山順德之間互通“空軌”,那么,包括小欖、東升、西區、石岐、港口、東區、火炬等鎮區也都將受益。

  因此,在進入中山交通黃金階段以前,各鎮區何不結合自身特點,事先做好服務、產業等各方面的規劃?一方面,可在對接中加強雙方溝通,了解對方在配套、產業等方面的需求;另一方面,中山鎮區可結合外來客入住的需求,有計劃地完善各類配套,以便未來能更好地對接和服務。

  但愿,中山借“他山之石”,不斷完善自身樓盤的配套設施,讓外地客源既來之,則安之,而不是來了又走,成為“掉頭客”。

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