破解樓市高庫存關鍵仍在刺激需求

發布時間:2015-11-18 11:33:00  |  來源: 中國行業網

   ■ 樓市風云

    未來政策能夠進一步調整的空間已經不大,但在政策層面仍存在少量可以使用的工具來幫助化解樓市高庫存難題。

    近期,樓市去庫存成為熱點話題。據媒體報道,截至2014年底,我國城鎮存量住房約200多億平方米,戶均住房已經超1套。11月10日,習近平主持召開中央財經領導小組第十一次會議,會上也提到:要化解房地產庫存,促進房地產業持續發展。

    回顧過去十幾年,對樓市去庫存的高層表態還要追溯到1998年前后,當時北上廣深等少數東部中心城市,也曾存在高庫存現象,甚至市中心也常見爛尾樓。因此,1998年出臺“23號文”,把住宅產業列為拉動內需的新的經濟增長點。其后,2003年“18號文”中首次明確房地產已經成為國民經濟的重要支柱產業。

    如今,中國樓市再現高庫存,但已與1998年前后形勢大不相同。中國經濟已經步入中增長,房地產黃金十年已過,住房短缺時代過去,現有的住宅高庫存去化不容易。

    從全國商品房待售面積的歷史走勢來看,2011年之前根本不愁庫存高,反倒是很多城市庫存低。從2011年開始,庫存突然開始快速持續增長,直至當前。而政策上,2014年,住建部才表示要千方百計去庫存,部分省市的救市新政中也有所提及。2015年的3月政府工作報告中要求:逐步實行實物保障與貨幣補貼并舉,把一些存量房轉為公租房和安置房,這相當于是在幫助開發商去庫存。

    另外,2014年開始放松限購以及后來的一系列樓市新政,非常明確地表明中央和地方政府都希望樓市能夠企穩、復蘇,減少高庫存壓力,以保房地產開發建設活動盡快由萎縮轉向企穩、擴張。

    從當前政策情況來看,除了一線城市,我國的房地產調控政策的寬松程度,基本上已經回到2008年四季度和2009年寬松水平。

    因此,目前去庫存的關鍵是刺激需求,主要工具仍然集中在金融、貨幣和財稅這三個方面。

    首先,金融政策將成為重要工具。比如可以將房貸首付比例進行調整,改革公積金制度,激活沉淀資金,支持個人住房消費,此外,還可以推進住房銀行改革,加速推進房貸資產證券化MBS等金融創新。

    另外,貨幣政策作用依然不可或缺。今年以來已有多次降息降準,但考慮到當前利率已創新中國成立以來最低,降息空間已經不大。另外美聯儲加息之后,也會制約中國降息。需要指出的是,降準降息并非針對樓市,但也會將去庫存、促進住房消費作為政策決策的考慮因素之一。

    在財稅政策上,也存在進一步減稅的可能性,比如二手房交易的營業稅。結合個人所得稅改革,可能實行購房貸款利息抵扣個人所得稅政策(比如針對首套住宅、二套普通住宅)等。

    總體來看,未來政策能夠進一步調整的空間已經不大,但在政策層面仍存在少量可以使用的工具來幫助化解樓市高庫存難題。

    □楊紅旭(上海易居房地產研究院副院長)

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