武漢樓市成交屢創新高 朝房地產"戰略重鎮"沖刺

發布時間:2015-11-18 11:31:02  |  來源: 中國行業網

  今年以來,武漢(樓盤)樓市利好不斷,成交屢創新高。全國知名房企紛紛逐鹿大武漢,土地市場亦是地王頻現,在“十二五”收官之年,武漢新建住房成交已突破18萬套,提前一個多月超越2014年17.98萬套銷量,創造武漢有史以來年度成交新紀錄。

  隨著“十三五”規劃逐漸浮出水面,其規劃建議中直接與房地產相關的文字只是“深化住房制度改革,加大城鎮棚戶區和城鄉危房改造力度”等內容,篇幅不多,但整體透露的信號卻令人欣慰。

  未來,房地產由經濟增長“引擎”轉向“穩定器”,中國城市規劃設計研究院城市規劃與住房研究所所長盧華翔曾對媒體說,“從大干快上一味蠻干,到用心思量精雕細琢,這個轉化過程很難在一朝一夕間完成,"十三五"只是一個開端,漫長的轉向路上,要摸索的還有很多,所幸有些開發企業已經走在了前面,可以提供經驗,并起到帶頭作用。”

  在本期“學習貫徹五中全會精神·江城產業巡禮”系列報道中,長江商報記者將從武漢房企現狀、土地拍賣、購房人群、政策影響等方面入手,梳理整個武漢房地產市場。

  樓市成交屢創新高

  2005年大學畢業,付女士進入一家標桿房企做策劃,在房地產銷售行業摸爬滾打十余年的她,如今已經成為一家全國大型房企武漢地區的營銷總監。

  談及武漢房地產行業的十年變化,她告訴長江商報記者,“房地產躺著就能賺錢的時代已經遠去,但是就武漢市場而言,由于各項政策利好,樓市近年來依舊火爆,成交量屢創新高。”

  不可否認的是,與深圳(樓盤)等一線城市房價30%以上的漲幅相比,武漢樓市尚屬于良性發展階段,漲幅相對較小,主城區項目增多造成的結構性上漲,也拉動了市場整體價格。湖北房地產經濟學會常務理事、中國指數研究院(華中)市場研究總監李國政提到,“總體來看,當前市場上供應增多,整體的去化率出現下滑,加上年底房貸額度影響,一些前期熱銷樓盤不敢"任性漲價",跑量還是大多數樓盤的選擇,這也有助于促進樓市消費持續釋放。”

  記者走訪了解到,上周武漢有5樓盤入市,整體開盤去化率為71%。11月14日,福星惠譽東湖城開盤加推,該盤開盤均價10003元/平方米,較之前上漲約300元/平方米,本次推出房源348套,銷售282套,去化達八成。“因項目體量大,區位好,自含商業配套,未來升值潛力還是比較大的。” 營銷中心一位銷售人員稱。

  中指院華中分院監測,截至11月11日,今年武漢新建住房成交已突破18萬套,提前一個多月超越2014年17.98萬套銷量,創造武漢有史以來年度成交新紀錄。而全年成交將突破20萬套大關,也就是說,2015年剩下的每一天,武漢樓市都在創造歷史新紀錄。至此,最近5年,武漢樓市成交紀錄每年都被刷新。

  房企拿地須考慮“十三五”區域戰略

  “三橫一心臟”是當前國家全力布局推動的三大區域發展總體戰略,三橫是絲綢之路經濟帶,長江經濟帶,海上絲綢之路,一心臟是京津冀。

  “房企拿地須考慮"十三五"中國三大區域發展總體戰略:京津冀一體化、絲綢之路經濟帶和21世紀海上絲綢之路、長江經濟帶。東部沿海地區以存量升級為主,中西部地區以增量開發為主。”中原地產相關研究人員認為。

  最新市場統計報告顯示,今年前三季度,武漢市土地招拍掛成交共280宗地塊(包括工業、住宅、商辦等),合計成交用地規劃建筑面積3170萬平方米,較去年減少12.3%,土地出讓金卻高達465.7億元,較去年同期上漲24.9%。

  土地市場為何會出現面積減少成交金額卻大幅上漲的情況?李國政分析稱,這與今年出現的多宗熱門地塊密不可分,同時反映出武漢土地“含金量”的快速提升。例如二七濱江地塊今年以13388元/平方米創出武漢單價新地王;電建地產、華潤等品牌房企聯合體,拿下關山長動兩宗地塊,創出8831元/平方米的武昌單價地王;首都機場地產集團在后湖以5996元/平方米的價格拿下了區域單價地王。

  “武漢的城市經濟與地位的提升,潛力價值為資本所認同,如長江經濟帶戰略支點城市的逐步確立,大規模的城建投入,日趨增強的中部經濟輻射力,以及人口遷移增長的紅利等。”有業內專家指出,作為長江經濟帶戰略支點城市,武漢樓市銷量位居全國前列,已經成為中國房地產“戰略重鎮”,中國一線品牌房企紛紛進駐,中國房地產銷售榜15強企業,進入武漢的已達13家。同時,綠城、龍湖也在擇機進入武漢市場。中國千億級房企中,萬科、保利、萬達、恒大等在武漢均有大規模投資。

  據了解,本月武漢將出讓18宗地塊,合計凈用地面積46.48萬平方米,總建筑面積103.58萬平方米,起始總價8.8億元,樓面地價849元/平方米。

  政策利好房地產業發展

  85后白領劉金龍(化名)在律師事務所工作,近日在離單位不遠的恒大嘉園購置了一套新房。

  記者走訪發現,在全面接手三江航天地產之后,東西湖的恒大嘉園出現開盤熱銷的現象。昨日,劉金龍告訴記者,由于其精裝修開盤價格僅7600元/平方米,與周邊的毛坯房價格相當,甚至遠低于距其1公里左右的東西湖中心廣場房價,故受到購房者的“瘋搶”。

  自去年9月武漢樓市全面解除限購以來,多次降準降息、房貸首付降低、普通住宅標準調整、公積金門檻降低等政策利好,使得武漢城市地位得到提升,房價也在平穩上漲。“均價不足8000元/平方米的房價并不算高,仍在可接受的范圍內。”劉金龍稱。

  此外,武漢商業地產遍地開花。繼去年12月19日永旺夢樂城武漢金銀潭開業后,今年底永旺在武漢布局的第二家購物中心——永旺夢樂城武漢經開即將迎來開業。同時,自去年12月華中首家保稅交易中心落戶以來,江城至少已新開6家保稅店。而本月20日又將新添一處位于武漢出口加工區的經發保稅商品交易中心。

  據統計,2014年全球新開購物中心,一半都在中國,而武漢又以8個項目總計100萬平方米的交付面積,甩開北上廣深等一線城市,成為去年國內的“商業之王”。2015年,武漢新開的商業項目或高達19個,新增商業面積接近250萬方。包括凱德廣場1818中心、越秀星匯維港購物中心、朗匯星光68、漢口里等商業綜合體。業內人士預計,未來幾年,這種勢頭還將延續。

  武漢樓市仍有很大空間

  在“十三五”規劃建議中,與房地產相關的文字有“深化住房制度改革,加大城鎮棚戶區和城鄉危房改造力度”等內容,雖然篇幅并不算多,但整體透露的信號讓人感到欣慰。

  “對樓市的最大利好并不在具體的條文里,而是在未來的經濟大勢中。”業內專家稱,隨著經濟的中高速發展和居民收入的提高,武漢樓市未來還有很大發展空間,只是購房者需求會更加多樣化和個性化。

  中原地產相關研究人士分析,“十三五”將推進股票和債券發行交易制度改革,提高直接融資比重,這意味著境內公司債、房企定增等低成本融資渠道會逐步成為標配,有助于進一步降低房企融資成本,延長債務展期。

  從發行成本角度來看,今年以來,上市房企公司債發行成本繼續下行,2015年9月,上市房企公司債發行利率為5.38%,環比上月小幅下降0.2個百分點,與年初相比大幅下降3.06個百分點,走低趨勢不變。

  此外,根據規劃,到“十三五”末期,全國常住人口城鎮化率達到60%左右。更讓房地產市場振奮的是,“全面兩孩”政策會帶動改善型住房需求增長。全面放開兩孩政策一經公布,便讓各大在售樓盤炸開了鍋,紛紛通過各種方式變相亮出自己的“四房”“保姆房”和“學區房”戶型。“至于嬰兒潮,短期內不太現實,9000萬受惠家庭,真正能生兩個孩子的,數量不宜過于樂觀。”億房研究中心研究員在接受長江商報記者采訪時表示。

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