房通網:城市化、經濟增長雙輪驅動房地產發展

發布時間:2015-11-18 11:28:29  |  來源: 中國行業網

  近年,我國房地產市場發展經歷了一些波動,高速增長不在,于是乎整個房地產行業彌漫著悲觀的氣氛,好像誰從事房地產行業就是自廢前程。這個世界沒有你想象的那么好,也沒有你想象的那般壞,房地產行業亦如此。

    思源房通網房地產研究中心總監劉水表示,當下,我國房地產行業表面上存在兩大問題:一方面是一二線城市房價過高,另一方面是部分三四線城市供應量過大,其直接原因相同,就是“人“與”房“出現結構性錯配,根源就是社會體制改革滯后,比如戶籍制度改革進展緩慢,社會保障體制建設不完善,城鎮化發展規劃違背經濟社會發展規律,等等。近期,思源房通網研究中心對一些發達國家的房地產行業發展歷程進行研究,以期“他山之石”,以鑒我國房地產發展狀況,理性客觀看待市場波動,看待行業存在的問題,不夸大,不回避,乃正道。

    全球經濟增長和房地產市場熱潮大約每20年經歷一輪轉移,如上世紀60-70年代的德國、日本,70-90年代的韓國,本世紀以來的中國大陸等,房地產行業的發展與經濟增長、城市化進程密切相關。城市化與經濟增長是房地產發展的兩大引擎,這已經被發達國家的經驗所證明。城市化提供了房地產需求的“意愿”,經濟增長從而提高收入提供了房地產需求的“能力”,有“意愿”、有”能力”的有效需求帶動房地產發展。

    隨著城市化率提升房地產出現迅速發展。美國房屋銷售與城市化進程有密切關系,城市化提升帶動房屋銷售的增加,上世紀50-70年代的日本、60-90年代的韓國城市化率從30%左右上升到接近80%,隨著城市化率的快速提升而土地價格也出現快速上漲,這些都表明城市化是影響房地產發展的重要因素。

    房地產發展與經濟增長高度相關。美國隨著人均GDP上升,房地產業增加值占GDP的比重在增加;德國房價指數隨名義GDP增長率變化而變化,房價指數與收入指數走勢相一致;日本地價上漲隨著經濟增長的變化而變化;韓國房屋建設量在經濟發展的不同階段表現出明顯的階段性。種種跡象表明房地產發展與經濟增長高度相關,經濟增長為房地產發展提供了基本動力。

    總之,盡管由于社會制度、經濟結構、文化習俗、消費理念等諸多方面的不同,不同國家的房地產業發展方面不能進行簡單的類比,但是城市化及經濟增長與房地產業發展有著密切的關系,城市化與經濟增長是房地產發展的雙輪引擎,缺一不可。城市化從人口方面提供了房地產需求的“意愿”,經濟增長從而提高收入提供了房地產需求的“能力”,有“意愿”、有”能力”的有效需求帶動房地產發展。

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